BEIとは？省エネ住宅の性能を示す指標とUA値との違いを解説

住宅の省エネ性能を説明するときに、押さえておきたい指標のひとつが「BEI」です。

UA値は断熱性能を示す数値として知られていますが、BEIとの違いや、どの設備が評価に含まれるのかを整理しきれていない方もいるのではないでしょうか。

BEIは、冷暖房や給湯、換気、照明などを含めて、住宅のエネルギー消費性能を示す指標です。2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化されたこともあり、設計や設備選定だけでなく、ZEH水準住宅やGX志向型住宅、補助金、住宅ローン減税を施主に説明するうえでも理解しておきたい数値です。

この記事では、BEIの基本的な意味や数値の見方、UA値との違い、省エネ基準や補助金との関係についてわかりやすく解説します。

BEIとは住宅の省エネ性能を示す指標

BEIとは、住宅がどれくらいエネルギー消費を抑えられているかを示す指標です。

正式には「Building Energy Index」の略で、国が定める標準的な住宅と比べて、その住宅の一次エネルギー消費量がどの程度少ないかを表します。

冷暖房や給湯、換気、照明など、暮らしの中で使うエネルギーをもとに評価されるため、住宅の省エネ性能を数値で確認したいときに役立ちます。

一次エネルギー消費量とは？

BEIを理解するうえで、まず知っておきたいのが「一次エネルギー消費量」です。

私たちが家庭で使う電気やガス、灯油などは、使いやすい形に加工されたエネルギーで、二次エネルギーと呼ばれます。

ただ、電気やガス、灯油は単位や性質が異なるため、そのままでは住宅全体のエネルギー消費量を比べにくい面があります。

そこで住宅の省エネ性能を評価するときは、これらを石油や石炭、天然ガスといったもとのエネルギーに換算して考えます。この換算したエネルギー量が「一次エネルギー消費量」です。

一次エネルギー消費量に換算することで、冷暖房や給湯、換気、照明などに使うエネルギーを同じ基準で整理しやすくなります。

BEIの計算式と数値の見方

BEIは、次のような考え方で算出されます。

BEI ＝ 設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量

なお、BEIの算定では、家電などに使う「その他一次エネルギー消費量」は、設計一次エネルギー消費量と基準一次エネルギー消費量の双方から除かれます。

それぞれの意味は、次のように整理できます。

項目	内容
基準一次エネルギー消費量	地域や床面積、住宅の条件などをもとに算出される標準的なエネルギー消費量
設計一次エネルギー消費量	実際に建てる住宅の断熱性能や、冷暖房・給湯・換気・照明などの設備をもとに算出されるエネルギー消費量

つまりBEIは、基準となる住宅に対して、実際に建てる住宅のエネルギー消費量がどの程度抑えられているかを示す数値です。

BEIは小さいほど省エネ性能が高い

BEIは、数値が小さいほど省エネ性能が高いことを示します。

たとえば、BEIが1.0の場合は、国が定める省エネ基準と同じ水準です。BEIが0.8であれば、基準よりも一次エネルギー消費量を20％程度抑えられていると考えられます。

目安を整理すると次のとおりです。

このように、BEIを見ると、基準に対してどれくらいエネルギー消費を抑えられているかを確認できます。

参考：国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」

BEIとUA値の違い

省エネ住宅を検討する際、BEIとあわせてよく出てくるのが「UA値」です。

UA値は、外皮平均熱貫流率とも呼ばれ、建物の断熱性能を示す数値です。一方、BEIは冷暖房や給湯、換気、照明などの設備も含めて、エネルギー消費量を評価します。

どちらも省エネ性能に関わる数値ですが、評価する内容は異なります。違いを簡単に整理すると、次のようになります。

指標	何を示すか	主な評価対象
UA値	建物から熱がどれくらい逃げやすいか	外壁、屋根、床、窓などの断熱性能
BEI	住宅で使うエネルギー消費量がどの程度か	断熱性能に加えて、冷暖房、給湯、換気、照明などの設備性能

UA値とBEIがそれぞれ何を示すのかを、もう少し詳しく見ていきましょう。

UA値は建物の断熱性能を示す指標

UA値とは、住宅の中の熱が外へどれくらい逃げやすいかを示す数値です。

外皮平均熱貫流率とも呼ばれ、外壁、屋根、床、窓などを通して逃げる熱の量をもとに計算されます。数値が小さいほど熱が逃げにくく、断熱性能が高い住宅と考えられます。

たとえば、冬に暖房をつけても室内の熱が外へ逃げやすい家では、暖かさを保つために多くのエネルギーが必要です。断熱性能が高い家であれば、少ないエネルギーでも室温を保ちやすくなります。

UA値は、住宅の快適性や冷暖房効率を考えるうえで重要な数値です。ただ、見ているのは建物の断熱性能であり、給湯器やエアコン、照明などの設備の省エネ性能までは含まれません。

BEIは設備性能も含めて評価する

BEIでは、建物の断熱性能に加えて、住宅で使う設備の省エネ性能も評価されます。

対象になるのは、主に冷暖房、給湯、換気、照明などです。断熱性能が高い住宅でも、効率の低い設備を使っていれば、エネルギー消費量が大きくなることがあります。

反対に、断熱性能を高めたうえで、高効率なエアコンや給湯設備、LED照明などを採用すれば、日々の暮らしで使うエネルギーを抑えやすくなります。

つまりBEIは、建物の性能と設備の性能をあわせて見る数値です。UA値が断熱性能を見る数値であるのに対し、BEIは暮らしの中で使うエネルギーまで含めて評価する点に違いがあります。

BEIが省エネ住宅で重要になる理由

BEIは、住宅の省エネ性能を数値で確認するためだけでなく、省エネ基準やZEH水準などを理解するうえでも関係する指標です。

近年は、住宅に求められる省エネ性能が高まっており、新築住宅では基準への適合や、より高い水準の省エネ性能を意識する場面が増えています。

ここでは、BEIが省エネ住宅で重視される理由を、省エネ基準、ZEH水準住宅、GX志向型住宅の順に整理します。

2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化された

2025年4月から、原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が求められるようになりました。

省エネ基準では、外壁や窓などの断熱性能だけでなく、冷暖房、給湯、換気、照明などに使う一次エネルギー消費量も確認されます。

一次エネルギー消費量については、実際に建てる住宅の設計値が、国の定める基準値以下であることが求められます。この一次エネルギー消費性能を確認する際に使われるのがBEIです。

ZEH水準住宅ではBEI0.8以下が目安になる

ZEH水準住宅では、一定以上の断熱性能に加えて、再生可能エネルギーを除いた一次エネルギー消費量を20％以上削減することが求められます。BEIでは、0.8以下が目安です。

また、国土交通省は、省エネ基準を遅くとも2030年までにZEH/ZEB水準へ引き上げる予定としています。今後の基準引き上げも踏まえ、住宅性能を提案する際は、現在の省エネ基準だけでなく、ZEH水準も視野に入れておく必要があります。

参考：みらいエコ住宅2026事業公式サイト「新築住宅の省エネ性能」、国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」

GX志向型住宅ではさらに高い省エネ性能が求められる

GX志向型住宅は、ZEH水準住宅よりも高い省エネ性能を目指す住宅です。

みらいエコ住宅2026事業では、GX志向型住宅について、次のような省エネ性能の要件が示されています。

主な項目	要件
断熱性能	断熱等性能等級6以上
再生可能エネルギーを除く 一次エネルギー消費量削減率	35％以上
再生可能エネルギーを含む 一次エネルギー消費量削減率	一般地域：100％以上 寒冷地・低日射地域：75％以上 多雪地域・都市部狭小地等：要件なし
高度エネルギーマネジメント	指定された要件を満たすHEMSの導入

再生可能エネルギーを除いて一次エネルギー消費量を35％以上削減する場合、BEIでは0.65以下が目安になります。

この水準を目指すには、断熱性能の向上だけでなく、給湯設備、冷暖房設備、換気設備、照明計画などを総合的に考える必要があります。

さらに、再生可能エネルギーを含めた削減率や高度エネルギーマネジメントの要件も関係するため、太陽光発電やHEMSなどの導入を検討するケースもあります。

GX志向型住宅の要件は細かく定められているため、補助金を利用する場合は、設計段階で対象要件と必要書類を確認しておくことが大切です。

参考：みらいエコ住宅2026事業公式サイト「新築住宅の省エネ性能」

BEIと補助金・住宅ローン減税の関係

BEIは、補助金や住宅ローン減税を確認するときにも関係します。

補助金や税制優遇では、住宅がどの省エネ水準に該当するかによって、対象になるかどうかや優遇内容が変わることがあります。

ZEH水準住宅やGX志向型住宅などを検討する場合は、断熱性能だけでなく、一次エネルギー消費量の削減率も確認しておきたいポイントです。

ここでは、みらいエコ住宅2026事業、住宅ローン減税、BELS評価書との関係を整理します。

みらいエコ住宅2026事業では省エネ性能によって補助対象や補助額が変わる

みらいエコ住宅2026事業では、新築住宅の省エネ性能に応じて、補助対象や補助額が分かれています。

主な区分は次のとおりです。

住宅の区分	対象世帯	補助額
GX志向型住宅	すべての世帯	1〜4地域：125万円 5〜8地域：110万円
長期優良住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯	1〜4地域：80万円 5〜8地域：75万円
ZEH水準住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯	1〜4地域：40万円 5〜8地域：35万円

また、みらいエコ住宅2026事業の新築住宅で補助を受けるには、建築事業者による所定の表明も必要です。GX志向型住宅では、GXへの協力表明も求められます。

このように、補助金を利用する場合は、住宅がどの省エネ水準に該当するかが重要です。

BEIは、こうした省エネ性能を確認するうえで関係する数値です。補助金の利用を予定している場合は、設計段階で目指す水準と必要な証明書を整理し、施主にも早めに説明しておくことが大切です。

なお、補助額や対象要件は変更される可能性があります。申請前には必ず公式サイトで最新情報を確認しましょう。

住宅ローン減税でも省エネ性能の証明が関係する

住宅ローン減税でも、住宅の省エネ性能は確認しておきたいポイントです。

新築住宅では、長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など、住宅の性能区分によって借入限度額が変わります。省エネ性能が高い住宅ほど、住宅ローン減税で有利になる場合があります。

ただ、希望する区分で住宅ローン減税を受けるには、住宅の性能を証明する書類が必要です。たとえば、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅では、住宅省エネルギー性能証明書などの書類を用意する必要があります。

そのため、住宅ローン減税を利用する場合は、BEIの数値だけでなく、どの住宅性能区分に該当するのか、必要な証明書を取得できるのかを早めに確認しておきましょう。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」

BELS評価書などでBEIを確認できる

BEIは、BELS評価書など、省エネ性能を示す書類で確認できます。

BELSは、建築物の省エネ性能を第三者評価機関が評価し、表示する制度です。BELS評価書では、建物の省エネ性能や一次エネルギー消費性能などを確認できます。

補助金や住宅ローン減税では、住宅の性能を証明する書類の提出が必要になることがあります。制度によって使える書類は異なるため、BELS評価書で確認できる内容と、申請に必要な証明書は分けて確認しておきましょう。

補助金や税制優遇を考えている場合は、申請時の書類不足を防ぐため、設計段階で「利用する制度」「必要なBEI水準」「取得する証明書とその時期」を整理し、施主とも共有しておきましょう。

参考：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「BELSについて」、みらいエコ住宅2026事業公式サイト「対象要件の詳細【注文住宅の新築】」

BEIを下げる方法と創エネ設備の考え方

BEIを下げるには、住宅で使うエネルギー量を抑える必要があります。

BEIはひとつの設備だけで決まるものではなく、断熱性能、冷暖房、給湯、換気、照明など、複数の要素が関係します。

BEIを下げるために検討したい主な方法は次のとおりです。

太陽光発電などの創エネ設備は、これらの省エネ対策と分けて考える必要があります。

断熱性能を高めて冷暖房の負荷を減らす

BEIを下げるうえで、まず意識したいのが断熱性能です。

断熱性能が高い住宅は、外気の影響を受けにくく、室内の温度を保ちやすくなります。冬は暖房で暖めた空気が逃げにくく、夏は外の熱が入りにくくなるため、冷暖房に使うエネルギーを抑えやすくなります。

特に影響が大きいのは、窓や外壁、屋根、床などの外皮部分です。断熱材の種類や厚みだけでなく、窓の性能、サッシの種類、日射遮蔽の計画なども関係します。

たとえば、樹脂サッシや複層ガラス、トリプルガラスを採用したり、断熱材を適切に施工したりすることで、冷暖房の負荷を軽減しやすくなります。

ただ、施工にすき間が多いと本来の性能を発揮しにくくなるため、材料だけでなく断熱材の入れ方や気密処理まで含めて計画することが大切です。

高効率な給湯設備を選ぶ

家庭で使うエネルギーの中でも、給湯はBEIに影響しやすい部分です。

お風呂やキッチン、洗面などで毎日使うため、給湯設備の効率が悪いと、一次エネルギー消費量が大きくなりやすくなります。省エネ性能の高い給湯設備を選ぶことで、日々のエネルギー消費を抑えやすくなります。

代表的な給湯設備には、エコキュート、ハイブリッド給湯機、エコジョーズ、エネファームなどがあります。それぞれ仕組みや向いている家庭が異なるため、家族構成や使用湯量、設置スペース、地域の気候なども考えて選ぶことが大切です。

初期費用だけで判断せず、ランニングコストやメンテナンス性も含めて比較するとよいでしょう。

エアコン・換気・照明の省エネ性能を見直す

冷暖房、換気、照明も、BEIに関わる設備です。

冷暖房では、住宅の断熱性能や間取りに合ったエアコンを選ぶことが大切です。高効率な機種を選ぶだけでなく、部屋の広さや日射の入り方に合った容量にすることで、無駄なエネルギー消費を抑えやすくなります。

換気設備では、熱交換型換気システムを採用する方法があります。室内の空気を入れ替えるときに外気の影響をやわらげられるため、冷暖房の負荷を抑える効果が期待できます。

照明は、LED照明を基本に考えるとよいでしょう。住宅全体で使う照明を省エネ化することで、消費電力を抑えやすくなります。

ひとつずつの設備では小さな差に見えても、住宅全体で組み合わせるとBEIに影響します。断熱性能だけでなく、毎日使う設備の効率もあわせて考えることが大切です。

太陽光発電は再エネを含む削減率に関係する

太陽光発電による削減効果は、再生可能エネルギーを除いたBEIには反映されません。ただ、発電した電力を住宅で使うことで、再生可能エネルギーを含む一次エネルギー消費量の削減率を高められます。

GX志向型住宅では、再生可能エネルギーを除く削減率に加えて、再生可能エネルギーを含む削減率も要件になります。太陽光発電は、こうした創エネを含めた性能を高めるうえで重要です。

まずは断熱性能や設備効率を高めてBEIを下げ、そのうえで太陽光発電などを組み合わせると、より高い省エネ性能を目指しやすくなります。

BEIを理解して省エネ住宅の提案に活かしましょう

ここまで、BEIの意味や数値の見方、UA値との違い、省エネ基準や補助金との関係について解説しました。

この記事のポイントをまとめると、次のとおりです。

BEIは、住宅の省エネ性能を数値で比較し、施主にわかりやすく説明するための目安になります。

数値の意味を理解したうえで、断熱性能や設備計画、利用できる制度を整理し、省エネ住宅の設計や提案に活かしていきましょう。