建築物省エネ法とは？2025年義務化のポイントと住宅への影響をわかりやすく解説

2025年、住宅の「省エネ性能」をめぐるルールが大きく変わります。

これまで一部の大規模建築物や特定の用途に限られていた省エネ基準への適合が、原則すべての新築住宅に義務化されるためです。

この転換点の中心にあるのが「建築物省エネ法」。

難しい専門用語が多い法律ではありますが、家づくりを検討する人にとっても住宅会社にとっても、避けて通れないテーマになりました。

特に近年は、エネルギー価格の高騰や気候変動、ヒートショックの問題など、住宅の性能が暮らしの質に直結しやすい時代です。

断熱性能や気密性能が低い住宅では、冬は寒く夏は暑く、冷暖房費が高くつくだけでなく、健康への悪影響も懸念されるため、国としても住宅性能を一定水準以上に引き上げる必要があります。

本記事では、建築物省エネ法の基本から2025年義務化の内容、住宅業界に起こる変化までを、わかりやすく整理して解説します。

建築物省エネ法とは？基本の仕組みを解説

まずは、建築物省エネ法がどういう目的で作られたのか、どのような仕組みで成り立っているのかを理解しておきましょう。

家づくりの基礎知識として知っておくと、業者との打ち合わせや性能比較でも役立ちます。

法律がつくられた背景

建築物省エネ法は、正式名称を「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」といいます。

背景にあるのは、日本全体のエネルギー問題です。

家庭、オフィス、商業施設などを含む建築物分野は、日本のエネルギー消費量の約3割を占めているため、建築物の省エネ化は脱炭素社会の実現に欠かせない取り組みとなりました。

特に日本の住宅は、欧州などと比較すると断熱性能が十分ではなく、冬の寒さや夏の暑さが家の中に大きく影響しやすいと言われています。

こうした状況を改善し、国全体でエネルギー消費を抑えていくための仕組みが、この建築物省エネ法です。

建築物省エネ法の目的と考え方

この法律の目的はシンプルで、建築物の省エネ性能を底上げすることです。

とはいえ、一律で厳しい性能を求めるだけではなく、最低基準を広く義務化しつつ、より高性能な住宅を促す仕組みを併せて用意しているのが特徴です。

そのため建築物省エネ法は大きく以下の2つで構成されています。

この組み合わせによって、日本全体の住宅性能を段階的かつ確実に引き上げる方向へ導いています。

建築物省エネ法の2つの柱｜規制措置と誘導措置

建築物省エネ法を理解するうえで欠かせないのが「規制措置」と「誘導措置」という2本柱です。

ここでは、それぞれがどのような役割を果たしているのか、わかりやすく見ていきましょう。

規制措置（省エネ基準への適合義務）

2025年4月以降、新築住宅を建築する際には、省エネ基準を満たしていないと建築確認が下りません。

これはすべての住宅会社にとって、守らなければならない最低ラインです。

図面上で断熱性能や設備性能を計算し、基準を満たしているかどうかを確認したうえで申請することが求められます。

省エネ基準では、以下の2つの視点で性能を評価します。

一次エネルギー消費量（BEI）は、冷暖房や換気、給湯、照明といった住宅設備のエネルギー使用量を評価するものです。

BEIが1.0以下であることが基本となり、数値が小さいほど省エネです。

例えば、BEI0.8の住宅は、基準となるモデル住宅と比べておよそ2割エネルギー消費を抑えられているイメージです。

外皮性能では、建物の「断熱性」や「日射熱の取り込みやすさ」を評価します。

特に重要なUA値（外皮平均熱貫流率）は、建物全体からどれだけ熱が逃げるかを示す指標で、数値が小さければ小さいほど高性能です。

UA値が低いほど、冬に室内の暖かさが逃げにくく、夏に外の熱気が伝わりにくくなります。

UA値と断熱等級のめやすは以下のとおりです。

これらの等級は、単なる快適性の問題だけでなく「光熱費の削減」「健康リスクの低減」「住宅の資産価値向上」にも関わる重要な性能です。

今後は住宅ローン審査や中古住宅の評価においても、省エネ性能が重視されていくと考えられます。

誘導措置（性能向上計画認定・BELSなど）

誘導措置は、最低基準を超える高性能住宅を評価し、普及を後押しする仕組みです。

たとえば「性能向上計画認定」を受けることで、追加の設備スペースを容積率から除外できるメリットがあります。

全館空調や太陽光発電システムなど比較的大きな設備を導入しやすくなるため、性能にこだわる住宅会社にとっては追い風となる制度です。

また、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）は、住宅の省エネ性能を星の数で分かりやすく評価する制度で、資産価値の可視化や、購入者が比較しやすい環境づくりに役立っています。

物件広告にBELS評価が掲載されていれば、「この家はどの程度省エネなのか」をひと目で把握できるようになります。

法改正の流れと2025年義務化のポイント

建築物省エネ法は2015年の制定以降、段階的に規制が強化されてきました。

2025年に義務化が行われる背景には、様々な経緯と歴史があります。

2020年義務化が見送られた理由

本来、国は2020年にすべての新築住宅で省エネ基準を義務化する方針でした。

しかし、住宅会社と地域工務店の対応が進まず、必要な計算や設計方法を習得できていないという理由から、義務準備不足によって義務化がいったん見送られました。

その代わりに「説明義務制度」が導入されましたが、あくまで建築主に省エネ基準への適合状況を説明するだけで、省エネ基準に適合していなくても建築自体は可能でした。

この時期は、国としても「まずは省エネ性能に目を向けてもらう」ことを優先していた段階と言えます。

2025年義務化で何が変わるのか？

2025年4月以降は、説明義務ではなく「適合義務」へと完全移行します。

つまり、省エネ基準を満たしていない住宅は建てられないということです。

これにより、住宅性能の底上げが一気に進むことになりました。

建築確認申請の段階で、省エネ基準を満たしていることを示す資料の提出が必要となり、基準をクリアできなければ確認済証が交付されません。

従来よりも断熱性・省エネ性の高い住宅が当たり前となり、事業者だけでなく施主自身も省エネ性能について理解しておくことが必要な時代になったと言えます。

ちなみに、省エネ基準をクリアするためには次のような設計・施工力が求められます。

これらを習得できない住宅会社は建築確認が通らなくなるため、市場からの撤退を迫られる可能性もあります。

2030年「ZEH水準」義務化へのロードマップ

2025年義務化はゴールではなく、最低ラインの引き上げに過ぎません。

2030年頃にはZEHレベル（断熱等性能等級5・一次エネ等級6）が新たな最低基準として検討されています。

これが実現すれば、日本の新築住宅の多くが、太陽光発電や高断熱高気密を前提とした“次世代水準”へ移行していくことになります。

つまり、「とりあえず建てられればよい家」から、「エネルギーをあまり使わなくても快適に暮らせる家」へのシフトが、制度面からも強く後押しされていく流れにあると言えるでしょう。

住宅業界への影響｜基準義務化で何が起きる？

2025年の義務化は、住宅業界にも大きな変化をもたらします。

ここでは、その影響を3つの視点から整理していきましょう。

住宅会社の二極化が進む

温熱計算を正確に行い、断熱材・気密施工・窓仕様などの知識を持つ住宅会社は、基準以上の性能を安定して提供できますが、昔ながらの勘と経験に頼る施工では、基準に達しない可能性が高くなります。

結果的に、高度な性能を提供できる住宅会社が選ばれるようになり、技術力の低い会社は淘汰される流れが加速しています。

住宅会社を選ぶ側にとっても「どの程度の性能を標準仕様としているか」「温熱計算の結果を開示してくれるか」といったポイントが、重要な判断材料になっていくでしょう。

建築コスト上昇と消費者の判断基準の変化

省エネ基準の引き上げは、断熱材や窓仕様のグレードアップにつながるため、建築コストの上昇を避けられません。

しかし、初期費用の増加分は、光熱費削減や室内環境の快適性向上によって回収できる側面があります。

たとえば以下のような点が挙げられます。

最近は、建築費だけでなく「30年間トータルで見たコスト」で住宅を比較する考え方も広がってきました。

冷暖房費が年間数万円違えば、10年・20年スパンで見たときの差は非常に大きくなります。

省エネ性能のコモディティ化

2025年以降、省エネ性能（断熱等級4相当）は当たり前になります。

その上で差別化を図るため、住宅会社は次のような性能を強化しています。

ZEH、HEAT20 G2、G3といった高性能住宅が差別化の軸となり、気密性能（C値）やパッシブデザインの工夫など、住宅の質を示す幅広い指標が注目されています。

既存住宅（ストック）で進む省エネリフォーム需要

新築住宅の性能向上が進む一方で、日本の既存住宅の多くは断熱性能が十分とはいえません。

既存住宅の寒さ・暑さが相対的に目立つようになり、省エネリフォームの需要が確実に高まっています。

日本の住宅ストックの9割が低断熱の現状

日本の既存住宅の約9割は、2025年義務化基準（断熱等級4相当）を満たしていないと言われています。

特に1980年代以前の住宅は断熱材が入っていないケースも多く、快適性の改善余地が大きい分野です。

新築が高性能化するほど、その差は目立ちやすくなり「我が家も何とかしたい」と考える人が増えていくことが予想されます。

既存住宅の断熱性能を底上げすることは、国全体のエネルギー消費を減らすうえでも重要です。

そのため、国や自治体による補助金制度も拡充されてきました。

窓リフォームや断熱改修に対する支援策を上手に活用することで、費用負担を抑えながら性能を高めることが可能です。

断熱リフォームの主な手法（窓・壁・天井など）

省エネリフォームで効果が高いのは、建物の外皮を改善する工事です。

特に窓は、冬に室内の熱が逃げる割合が大きい部分で、内窓を設置するだけでも体感温度が大きく変わります。

壁や天井への断熱材追加は工事規模が大きくなりますが、ライフスタイルの変化やリノベーションと合わせて検討すると効果的です。

建築物省エネ法に対応した家づくりで確認したいポイント

実際に家づくりを進めるときに、建築物省エネ法の観点から確認しておきたいポイントを整理しておきましょう。

設計段階でのチェックポイント

まずは、間取りや仕様を決める早い段階で「どの等級レベルを目指すのか」を住宅会社と共有しておくことが大切です。

省エネ基準ギリギリの性能にするのか、ZEHレベルを標準とするのかによって、断熱材の厚みや窓のグレード、屋根・外壁の仕様などが変わってきます。

後からの変更は難しいため、初期段階で方向性をすり合わせておきましょう。

見積もり・仕様書で見るべきポイント

次に、見積書や仕様書に、どこまで具体的な性能値が記載されているかを確認しましょう。

UA値や一次エネルギー消費量、採用する窓の性能（ガラス構成・サッシの素材）、断熱材の種類と厚みなどが明記されていると、あとから比較検討しやすくなります。

「一式」「おまかせ」といったあいまいな表現が多い場合は、具体的な数値を質問してみると良いでしょう。

完成後の性能確認と長く暮らすための工夫

可能であれば、完成後に気密測定（C値測定）を行い、施工精度を確認するのもおすすめです。

また、どれだけ性能の良い住宅でも、暮らし方によって体感温度や光熱費は変わってきます。　

窓まわりの日射遮蔽、暖房の使い方、フィルター清掃や換気設備のメンテナンスなど、住まい手側の工夫も組み合わせることで、省エネ法がめざす「快適で健康的な暮らし」に一歩近づいていきます。

住宅性能は“選ぶ時代”へ

建築物省エネ法の義務化は、住宅性能の最低ラインを大きく引き上げるターニングポイントです。

2025年以降、住宅は「どれだけ省エネか」が当然のように問われる時代になります。

2030年にはZEH水準が新たな基準となる見込みで、住宅性能の重要性はますます増していくでしょう。

本記事のポイントをまとめると以下のとおりです。

これからの家づくりでは「性能を理解して選ぶ力」がますます重要になります。

長く快適に暮らせる住まいをつくるためにも、省エネ法の基礎を押さえつつ、自分に合った性能レベルを見極めていくことが大切です。

【参考文献】
・国土交通省「建築物省エネ法のページ」
・省エネルギー庁「省エネポータルサイト」